2011년 부동산 시장전망, 대세하락은 이제 끝인가. 서서히 상승의 기류에 편승할 것인가?

전문가들이 본 시장전망


2010년 하반기부터 시작된 부동산 경기의 회복세가 2011년에도 이어질
전망이다.
헤럴드경제가 부동산 전문가 10인을 대상으로 실시한 '2011년 부동산시장 전망' 설문조사에서 전문가들은 상반기에 이어 하반기에도 상승세가 본격화될 것으로 예측했다.

전문가들은 또 2010년 거세게 몰아친 오피스텔 등 수익형 부동산 열풍이 2011년에도 이어질 것으로 예상했으며, 내집 마련을 고려하는 이들의 구매 시기도 상반기 이내로 되도록 빠른 시기가 좋을 것으로 내다봤다.

2010년 말 시작된 부동산시장의 회복세가 2011년에도 이어질 것으로 전문가들은 예측했다. 수익형 부동산 상품이 유망 투자 상품으로 꼽힌 가운데 주택 분야에서는 보금자리지구와 강남 재건축아파트, 용산 일대 주택 등이 유망 투자지역으로 꼽혔다. 사진은 서울 용산 일대 전경.

▶2011년 부동산시장 상승세 이어진다. 폭은 5% 이내

=전문가들은 2011년도 부동산시장에 대해 일제히 상승으로 의견을 모았다. 2010년 하반기부터 시작된 회복세가 2011년에도 이어질 것이란 분석이다.

다만 상승폭은 5% 이내로 제한될 것으로 보인다. 전문가들 다수가 1~5% 상승을 점쳤다. 부동산시장의 회복세가 이른바 '과열국면'으로까지 가기엔
무리라는 것과 맥이 통한다.

김규정 부동산114리서치센터 본부장은 "부동산시장이 바닥을 쳤다는 신호가 곳곳에서 나오고, 정부 또한 민간주택 건설 활성화를 유도하는 등 주택 경기 부양에 일정 부분 역할을 할 것으로 전망된다"며"하반기부터 회복세가 본격화될 것"으로 분석했다. 대표적 투자 상품인 강남권 재건축시장도 2011년에는 상승세가 나타날 것으로 전망됐다. 1~5% 상승에 6명이 답했고, 5~10%를 답한 이도 4명이나 나왔다. 잠실주공5단지를 비롯해 은마아파트 등 주요 재건축 아파트들의 사업 진척 속도가 빨라지면서 부동산 시장 상승세를 선도할 가능성이 높다는 분석이다.






▶입주물량 급감, 전세 불안 2011년에도 여전, 내 집 마련은 상반기 중

=매매 시장과 더불어 2010년 화두가 됐던 전세시장 역시 2011년 강세가 예상된다. 더구나 2011년 전세시장은 매매시장에 비해서도 오름폭이 클 것으로 진단됐다. 5~10% 상승을 점친 전문가가 6명에 달해 1~5% 상승을 점친 이들보다도 많았다. 2011년 입주 물량이 2010년에 비해 급감하면서 전세금 상승에 불을 붙일 소지가 커졌다.

이에 따라 전세금의 상승이 매매가격 상승으로 이어지는 구도가 2011년에 나타날 가능성이 높게 점쳐진다. 이영진 닥터아파트 이사는 "2011년에는 입주 물량이 수도권에서만 40% 가까이 감소한다"며 "특히 2010년 매매 거래가 위축되면서 전세금의 상승폭이 컸는데, 2011년 또한 거래가 크게 활성화되기는 어려울 것으로 보여 역시 전세시장은 불안해질 소지가 크다"고 분석했다.

전세금의 지속적인 상승은 내 집 마련을 고민하는 이들을 구매에 나서게 할 요인으로 꼽힌다. 이에 대해 전문가들은 2011년 내집 마련의 적기를 일제히 상반기로 압축했다. 1분기가 6명, 2분기가 4명이었다. 하반기 부동산 시장의 상승에 선제적으로 대응하라는 의미로 풀이된다.

▶투자는 수익형 부동산ㆍ소형 주택으로 압축

= 2011년에는 과연 어떤 상품에 투자해야 할까. 이에 대해 전문가들 상당수가 수익형 부동산을 꼽았다. 오피스텔과 상가 등 고정적인 임대수익을 창출할 수 있는 상품에 투자하라는 것이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "전반적으로 부동산 투자를 통해 과거와 같은 높은 수준의 시세차익을 기대하기는 어려워지고 있다"며 "안정적으로 수익이 나는 상품에 투자하는 이들이 늘면서 2011년에도 수익형 부동산에 대한 선호도가 높게 이어질 것으로 보인다"고 설명했다.

수익형부동산과 더불어 아파트라고 답한 전문가도 3명이 있었지만, 이들 모두는 아파트 가운데서도 소형 주택에 한정시켰다. 중대형 아파트의 투자 매력이 그다지 높지 않다는 것이다.

정순식ㆍ김민현 기자/ sun@heraldm.com
올 최고 유망상품은 '보금자리'


아파트에 대한 투자 메리트가 상대적으로 떨어진 가운데 2011년 최대 유망 투자 상품은 단연 보금자리주택이 꼽혔다.

6명의 전문가가 보금자리주택을 투자 1순위라고 답했다. 이유는 2011년 강남과 서초 등지에서 보금자리 본청약 물량이 쏟아지기 때문이다. 현재 예정물량만 2700여가구지만, 사전예약 부적격 당첨자 물량이 포함되고, 사전예약 취소자들까지 나타나면 물량이 더 늘어나게 된다. 1월 서초와 강남 등 시범지구가, 6월에는 위례신도시 보금자리 본청약이 예정돼 있다. 사전예약 당시 분양가는 강남, 서초 모두 전용면적 59㎡가 3.3㎡당 1030만원, 전용 74, 84㎡가 1150만원이었다.

주변 시세를 고려한다면 사실상 보금자리 '로또'와 다름없다. 강은현 미래시야 이사는 "비록 대상이 무주택자에 한정되는 측면이 있지만, 보금자리지구는 위치가 탁월한 데다 분양가가 낮아 2011년 최고의 유망 분양 단지"라고 말했다.

보금자리 지구를 제외하면 서울 강남북의 양대축인 강남 재건축과 용산이 투자유망 상품으로 꼽혔다. 특히 용산은 최근 지구단위계획 재정비안이 확정되면서 곳곳에서 정비사업이 본격화되고 있으며, 고전을 겪던 국제업무지구 개발 사업이 정상화 단계에 접어들고 있어 투자 메리트를 높이고 있다는 분석이다.

영원한 투자 1순위 강남권 재건축 아파트는 사업 진척도에 따라 가격이 상승하는 구조여서
장기적인 안목에서 안정적인 수익률을 추구하는 자산가들의 투자에 적합하다.

정순식ㆍ김민현 기자/ sun@heraldm.com

수급문제,
1인 가구수의 증가,
경제의 회복,
자산포트폴리오,
풍부한 유동성 등이
부동산 시장에 호재로 인식되는 요소들이다.

그러나 진정한 위의 내용은 실제로 통계상의 허식일 가능성이 높고,
가장 중요한 요소를 제외한 것이다.
부동산 가격상승의 경우에도 사실 논리나 이성으로 폭등이 설명되지 않았다. 바로 심리적인 요인과 교육적인 요소가 서로 상승작용을 한 것이다. 바로 이제 그러한 심리적인 요소가 없다.

투자가격이상으로 다양한 비용을 들어가는 부동산 구매비용과 유지비용과 맞물려서 수익을 낼 수있다고 보는 이들은 없다.
더우기 다양한 교육선택의 기회로 인해서 강남이나 목동만을 선호하는 경향도 희석되었다.

수급의 문제는 이미 엄청나게 쌓인 물량의 밀어내기는 아직도 멀고
먼 안드로메다이야기다.
경제의 회복도 일부 이미 주거환경이 완전히 갖추어진 계층의 이야기이지, 새로이 부동산 수요를 창출해야 할 필요성이 있는 계층입장에서는 아직 먼 미래의 이야기다.
기업의 성장과 성과가 고용으로 연결되지 않고 오히려 아웃소싱이나 일정한 구성원의 명퇴를 가져올 뿐이기 때문이다.

1인가구의 문제도 실제로 이들은 오피스텔에서 월세를 살아갈 정도이상의 경제력이나 구매력을 갖추지 못하고 상당수 1인 가구도 일정시간이 지나면 다시 부모의 품으로 돌아가는 추세다.

그리고 가장 중요한 사회심리적인 요인은 바로 주거에 대한 인식 변화에 있다. 예전 세대 7080세대만 하더라도 주거공간에 집착하는 경향이 강했지만, 이제 노마드족 세대에 있어서는 주거에 대한 집착력이 약화되었고, 더 나아가 업무의 성격상 한 곳에 정주하면서 출퇴근하는 경우가 거의 불가능하게 되었다. 수시이동과 근무지의 변화가 일상이 된 지금, 오히려 붙박이식의 주거공간의 삶의 질과 선택의 폭을 줄인다.

앞으로 우리는 일본과 아무리 다르다고 외쳐도 일본의 걸어온 큰 틀을 따라갈 것이다. 만일 공간을 원한다면 차라리 변두리 단독주택속에서 자신의 새로운 삶을 일구어보는 것도 좋을 것이다. 정말로 이제 부동산으로 수익을 낼 수 없을 것이고, 내서도 않된다. 경제는 생산성있는 분야로 자금이 흘러야 한다.

집보다는 삶, 부동산 보다는 자신의 역량을 키우는 교육분야로 인생의 무게가 이동해야 대한민국의 미래가 있다.
신묘년에는 모두가 웃는 시간이 많았으면 좋겠다.